オーナーチェンジ物件の売却について！成功のコツも解説

すでに賃貸物件として貸し出している「オーナーチェンジ物件」を売りに出しているものの、買い手がなかなか見つからずにお困りではありませんか。
こうした物件は、購入層が投資家に限定されるうえに、室内を直接内覧できないため、通常の居住用不動産よりも売却のハードルが高くなりやすい傾向にあります。
本記事では、オーナーチェンジ物件が売れにくい理由や、売却を成功に導くための効果的なアピールポイント、そして査定から引渡しまでの全体の流れについて解説します。
大切な資産であるオーナーチェンジ物件を、少しでも早く好条件で手放したいとご検討中の方は、ぜひご参考になさってくださいね。

オーナーチェンジ物件が売却しにくい3つの理由

オーナーチェンジ物件が売却しにくい背景には、主に購入層の限定やローンの制限などがあります。
まずは、オーナーチェンジ物件が売れにくい3つの要因について解説します。

購入層が狭く需要が少ない

オーナーチェンジ物件は、賃貸借契約を引き継ぐため、購入者が投資家や資産管理会社に限られやすい物件です。
自分で住む住宅を探す方は対象になりにくく、一般的な居住用物件より、購入希望者の母数が少なくなるでしょう。
また、投資家は住み心地より、家賃収入や経費、利回りなどの客観的な数値を重視して判断する傾向があります。
とくに、家賃収入から管理費や税金を差し引いた純営業収益は、物件本来の収益力を見極める重要な判断指標です。
売出価格が周辺相場や期待利回りに合わない場合は検討されにくく、売却まで時間がかかる可能性が高まるでしょう。

入居中で内覧が制限される

入居者が暮らしている室内は、プライバシーへの配慮から購入希望者が自由に内覧することは困難です。
室内を確認できないと、壁紙や床、水回り設備の状態だけでなく、雨漏りや不具合の有無も把握しにくいでしょう。
その結果、買主は退去後の修繕費やリフォーム費を多めに見積もり、価格を慎重に判断する傾向があります。
一方で、修繕履歴や設備交換の記録、過去の室内写真を用意すれば、見えない部分への不安をある程度軽減できるでしょう。
ただし、現物を直接確認できない点は判断材料の不足につながるため、価格交渉が増え、売却活動が長引く要因になり得る点に注意が必要です。

投資用ローンの審査が厳しい

オーナーチェンジ物件の購入では、本人の居住を前提とする住宅ローンではなく、投資用ローンを利用するのが一般的です。
審査では申込者の年収や勤務先、自己資金にくわえて、物件の収益性や担保価値も厳しく確認されるでしょう。
また、築年数が古い物件は融資期間が短くなりやすく、毎月の返済額が増えて収支が合わなくなる場合があります。
金融機関によっては、物件価格の1割～3割ほどの自己資金を求められ、適用金利も住宅ローンより高めです。
購入意欲がある投資家でも希望どおりの融資を受けられず、資金調達の条件から買主候補がさらに限られます。

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オーナーチェンジ物件の売却を成功させる改善策

前章では、オーナーチェンジ物件が売却しにくい要因について述べましたが、できれば売却を成功させたいですよね。
ここでは、売却を成功につなげるための改善策や、アピールポイントについて解説します。

利回りと稼働率を高める

投資家が重視する利回りと稼働率を改善するには、売却前に空室状況や入居条件を見直すことが大切です。
一棟物件に空室がある場合は、周辺の競合や想定する入居者層を調べ、需要に合う設備や募集条件を検討しましょう。
たとえば、無料インターネットや宅配ボックス、防犯カメラは、入居者への訴求力を高めやすい代表的な設備です。
また、表面利回りだけでなく、管理費や固定資産税などを差し引いた実質利回りも示すと、収益性が具体的に伝わります。
レントロールと収支資料を正確に整えれば情報の透明性が高まり、購入希望者も安心して購入判断を進めやすくなるでしょう。

安定収入を数値でアピール

オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入を得られるため、安定した運用を始めやすい点が魅力です。
基本賃料にくわえて、共益費や駐車場代、更新料などの付帯収入も整理し、年間収入として提示しましょう。
また、家賃保証会社への加入状況や過去の滞納履歴を示せば、収入の安定性を判断する有力な材料になります。
売主が預かる敷金や保証金は、買主へ引き継ぐ金額と精算方法を明らかにし、契約前に共有することが必要です。
さらに、空室期間や賃料変動、将来の修繕費まで含めた現実的な収支予測を示すと、購入後の運用計画を立てやすくなるでしょう。

実績豊富な不動産会社を選ぶ

売却を依頼する際は、投資用物件の成約実績が豊富で、利回りや融資事情に詳しい不動産会社を選ぶことが大切です。
経験のある会社なら、既存の投資家ネットワークや専門媒体を活用し、物件に合う購入希望者へ情報を届けられるでしょう。
面談では、過去の成約件数や平均売却期間にくわえて、担当者が金融機関や税務の知識を持つか丁寧に確認します。
また、個人投資家だけでなく、法人や富裕層などへの販売経路がある会社なら、購入層を広げやすいです。
複数社を比較し、査定額だけでなく販売戦略や説明のわかりやすさ、対応力も見極めることが、円滑な売却につながります。

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査定から引渡しまでの売却の流れと必要書類

ここまで、売却を成功させるコツを解説しましたが、実際の売却の流れや書類準備についてもおさえておきましょう。
最後に、査定から引渡しまでの手順と書類準備について解説します。

査定の評価基準と書類準備

オーナーチェンジ物件の査定では、将来得られる純収益をもとに価格を求める収益還元法が重視されます。
代表的な手法は、単年度の純収益を還元利回りで割る直接還元法と、将来収益を現在価値に直すDCF法の2つです。
査定前には、各住戸の賃料や共益費、契約日などを一覧にしたレントロールを正確に整えましょう。
さらに、保証会社への加入状況や空室、滞納の履歴を記載すると、将来の収支や運用リスクをより具体的に判断しやすくなるでしょう。
修繕履歴や消防設備などの点検記録も準備しておけば、維持管理の状態が伝わり、根拠のある査定を受けやすくなります。

各媒介契約の特徴と注意点

査定後に不動産会社と結ぶ媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。
専属専任媒介は1社だけに依頼し、自己発見取引はできませんが、1週間に1回以上の活動報告を受けられる契約です。
一方で、専任媒介も依頼先は1社ですが自己発見取引が可能で、活動報告の頻度は2週間に1回以上となります。
一般媒介は複数社へ依頼できるものの、レインズへの登録や定期報告は法律上の義務ではありません。
なお、専属専任は5営業日以内、専任は7営業日以内にレインズへ登録されるため、販売方針や連絡頻度を比べて選びましょう。
専属専任媒介契約と専任媒介契約の有効期間は最長3か月、一般媒介契約は法律上の期間制限がありませんが、標準媒介契約約款では3か月以内とされています。

決済や引渡し手続きの手順

売買契約後に買主の融資本審査がおこなわれ、承認後は残代金の決済と物件の引渡しへ進みます。
決済日には残代金を受け取り、固定資産税や都市計画税、家賃、共益費などの引渡し日を基準に日割りで精算する流れです。
また、売主が預かっていた敷金や保証金は買主へ引き継ぎ、残代金から差し引いて金額を調整します。
着金後は司法書士が所有権移転登記を申請し、その後、入居者と管理会社へ賃貸人変更の通知を速やかに送りましょう。
通知には新しい所有者と家賃の振込先を明記し、旧所有者との連名で記録が残る方法により送付すると、行き違いを防ぎやすくなります。

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まとめ

オーナーチェンジ物件は、購入層の限定や室内を内覧できないこと、投資用ローンの審査が厳しいという3つの理由から、売却が難しい傾向にあります。
売却成功には、利回りや稼働率を高め、安定した収入実績を数値で示し、投資物件に強い不動産会社を選ぶことが大切です。
売却時は、査定書類の準備から媒介契約の選択、決済・引渡しまでの流れを把握すると、スムーズに進められるでしょう。