特定空家の認定基準について！放置するリスクも解説

ご自身が所有している大切な空き家について、適切に管理できず「特定空家」に認定されてしまうのではないかとお悩みではありませんか。
そのまま手をくわえずに放置し続けると、建物の老朽化による倒壊や衛生環境の悪化など、周囲に多大な迷惑をかける重大なトラブルに発展する恐れがあります。
本記事では、どのような状態が特定空家と見なされるのかという具体的な認定基準や、認定後に待ち受ける行政指導などの大きなリスクについて解説します。
長期間空き家を所有しており、正しい知識を身につけて今後の不安をしっかりと解消しておきたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

特定空家とは？通常の空き家との違いを解説

特定空家の問題を考えるにあたり、おさえるべき事柄には主に法律上の定義や通常の空き家との違いがあります。
まずは、特定空家の概要と通常の空き家との違いについて解説します。

法律上の定義と概要

特定空家とは、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、周囲へ著しい悪影響を及ぼすおそれがあると判断された空き家です。
単に人が住んでいないだけでなく、倒壊の危険や衛生環境の悪化、景観への深刻な影響などが認定の対象となるでしょう。
また、2023年の法改正では、放置すると特定空家になる可能性が高い「管理不全空家等」という区分も設けられました。
この段階でも自治体から指導や勧告を受ける場合があるため、まだ大丈夫だと自己判断するのは避ける必要があります。
そのため、長期間使っていない建物は定期的に状態を確認し、軽微な劣化のうちに修繕することが大切です。

通常の空き家との違い

通常の空き家でも、換気や清掃、草刈り、修繕を続けていれば、周囲への影響を抑えながら維持できます。
一方で、特定空家は管理不足によって屋根材が落下しそうになったり、外壁のひび割れや庭木の越境が進んだりした状態です。
また、私有財産であっても、通行人や近隣住宅の安全を脅かす場合は自治体による調査や指導の対象になります。
つまり、両者を分ける主な基準は誰も住んでいない期間ではなく、管理状況と地域へ与える影響の大きさでしょう。
そのため、所有者や管理会社が定期点検の記録を残し、問題を見つけた際に早めに対応できる体制を整えることが重要です。

該当してしまうケース

特定空家に該当しやすい例として、遠方の実家を相続したものの、仕事や家庭の都合でほとんど訪問できないケースがあります。
また、共有名義や相続登記の未了によって管理担当者が決まらず、修繕や売却の方針をまとめられない場合も注意が必要です。
窓ガラスの割れや雨漏り、庭木の伸びを放置すると、建物内部の劣化や近隣への影響が短期間で広がるでしょう。
一方で、小さな修繕や定期的な草刈りでも、危険な状態へ進むことを防ぐ効果があります。
そのため、主観的にまだ使えると判断せず、空き家管理サービスや第三者の点検も活用して建物と敷地の状態を客観的に把握しましょう。

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特定空家に該当する法律上の認定基準

前章では、特定空家の概要について述べましたが、どのような状態だと認定されるのか気になりますよね。
ここでは、法律で定められた特定空家の認定基準について解説します。

建物の物理的な危険性

認定では、建物を放置した場合に倒壊や部材の落下が起こり、人や周辺の建物へ危険を及ぼすかが確認されます。
具体的には、基礎や土台、柱の腐食や傾き、屋根の陥没、瓦や外壁材の剥がれ、雨どいの脱落などが主な判断材料です。
また、門扉やブロック塀、擁壁、バルコニーといった付属設備についても、道路側へ倒れるおそれがないか確認されます。
とくに、前面道路の通行量が多い場所や、隣家との距離が近い敷地では、被害が広がる可能性も重視されるでしょう。
そのため、建物本体だけでなく庭や塀まで点検し、危険箇所を見つけたら立入防止と修繕を早めに進めることが大切です。

衛生や景観への悪影響

衛生面では、ごみや放置物によって害虫やネズミが発生し、悪臭や糞尿が近隣の暮らしへ影響していないかを確認します。
また、浄化槽の破損や汚水の流出、アスベストを含む建材の飛散なども、健康被害につながる重要な判断項目です。
景観面では、雑草が建物を覆う状態や割れた窓、落書き、山積みの廃材などが長期間残っているかが見られます。
ただし、建物が古いという理由だけで直ちに認定されるわけではなく、地域の環境から著しく外れているかがポイントになります。
そのため、定期清掃と草刈りを続け、衛生状態や外観の悪化を小さな段階で防ぐことが大切です。

近隣への迷惑と危険性

近隣への影響では、枝葉が道路や隣地へ伸び、歩行者や車の通行、信号や標識の見通しを妨げていないかが確認されます。
また、割れた窓や開いたままの門扉は不法侵入や放火を招きやすく、防犯面で地域へ不安を与える可能性があるでしょう。
スズメバチの巣や害獣、積雪地域における落雪の危険なども、生活環境を守る観点から調査対象になります。
自治体は、被害が発生する可能性や影響の範囲、緊急性を現地調査で確認し、必要に応じて専門家の意見も参考にします。
そのため、近隣から連絡を受けた際は放置せず、状況確認と応急対応を速やかにおこなうことが大切です。

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特定空家に認定された場合に発生するリスク

ここまで、特定空家の認定基準を解説しましたが、実際に認定された後の問題点についてもおさえておきましょう。
最後に、特定空家に認定された場合のリスクについて解説します。

行政指導と改善命令

特定空家に認定されると、自治体は助言・指導、勧告、命令という段階を踏み、所有者へ修繕や除草、解体などを求めます。
最初の助言や指導で改善すれば深刻な処分を避けやすいため、通知を受けた時点で対応方針を決めることが重要です。
しかし、正当な理由なく放置すると勧告へ進み、さらに期限内に措置を取らなければ法的拘束力のある命令が出されるでしょう。
命令前には意見を述べる機会が設けられますが、対応しない場合は50万円以下の過料を科される可能性があります。
そのため、費用や権利関係に問題がある場合も、自治体へ早めに相談し、実行可能な改善計画を示しましょう。

固定資産税の大幅増加

特定空家として勧告を受けると、住宅が建つ土地に適用されていた住宅用地特例から外れる可能性があります。
小規模住宅用地では、本来は固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税は3分の1まで軽減されますが、この優遇を受けられなくなるでしょう。
また、2023年の法改正後は、特定空家になる前の管理不全空家等でも、勧告を受ければ同様に特例の対象外となります。
その結果、翌年度から土地の税負担が大きく増え、修繕費や解体費の準備にも影響しかねません。
そのため、勧告を受ける前に必要な管理を始め、税額への影響も自治体の窓口で確認しておくことが大切です。

強制解体と費用の負担

改善命令に従わず、倒壊などの危険が差し迫っている場合は、自治体が所有者に代わって解体や除去をおこなう行政代執行へ進むことがあります。
ただし、工事費を自治体が負担してくれる制度ではなく、解体や廃棄、現場管理にかかった費用は所有者へ請求される仕組みです。
また、木造住宅でも規模や立地によって数百万円となり、重機が入れない土地やアスベストがある建物ではさらに増えるでしょう。
支払いに応じない場合は、預貯金や不動産などが差押えの対象になる可能性もあります。
そのため、危険が小さい段階で修繕・売却・解体を比較し、専門家と資金計画を立てることが大切です。

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まとめ

特定空家とは、管理が不十分で、倒壊のおそれや衛生・景観上の問題など、周辺の生活環境に著しい悪影響を及ぼしている空き家です。
認定基準では、倒壊の危険性にくわえ、害虫の発生や景観悪化など、近隣の生活を脅かす状態かが問われます。
認定後は自治体から改善を求められ、従わない場合は50万円以下の過料や固定資産税の増加、強制解体費用の請求リスクがあります。