不動産売却時のインスペクションについて！メリットや費用も解説

不動産の売却をご検討中で、「少しでも高くスムーズに売りたいけれど、建物の状態に不安があり、どうすれば良いかわからない」とお悩みではありませんか。
その不安を放置したまま売却を進めると、引渡し後に目に見えない欠陥が見つかり、買主との間で修繕費用などを巡る深刻なトラブルに発展してしまうリスクがあります。
本記事では、そのような不安を解消し、安心かつ有利に取引を進めるための有効な手段である「インスペクション（建物状況調査）」のメリットや費用の目安について解説します。
大切な不動産を適正な価格で、後々のトラブルなく無事に売却したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

インスペクションとは？

不動産売却を成功させるには、主にインスペクションの定義や実施手続きなどの基本事項を押さえておく必要があります。
まずは、インスペクションの概要と実施する際の流れについて解説していきます。

定義と類似調査との違い

インスペクションとは、住宅に詳しい専門家が建物を確認し、劣化や不具合の有無を客観的に調べ、売却時の説明にも活用できる住宅診断です。
主に基礎や壁などの構造部分と、屋根や外壁など雨水の浸入を防ぐ部分を、目視や計測で確認します。
また、一般的なホームインスペクションは、依頼内容に応じて給排水設備やシロアリなどへ調査範囲を広げられるでしょう。
一方、既存住宅状況調査は国の基準に沿い、所定の講習を修了した建築士だけが実施できる正式な調査です。
ただし、壁や床を壊さない非破壊検査なので、報告書は調査時点で確認できた範囲を示す資料として活用します。

義務化対象と必要な対応

2018年4月の法改正で義務化されたのは、売主や買主による調査の実施ではなく、不動産会社が調査制度について説明する手続きです。
媒介契約時には、調査業者をあっせんできるかを示し、売主が調査を希望するか確認する必要があります。
また、重要事項説明では、一定期間内に調査が実施されているか、実施済みなら結果の概要を買主へ伝えます。
売買契約時には、双方が確認した建物の状況を契約書面へ記載し、売主と買主へ交付する仕組みです。
そのため、売主は図面や修繕履歴を準備し、調査結果が将来の不具合まで保証するものではない点も説明しましょう。

実施のタイミングと手順

インスペクションは、媒介契約を結んだ後から販売活動を始める前までに実施すると、物件に合った売り出し方針を早めに決めやすくなります。
まず、不動産会社の紹介先や登録技術者を調べ、費用や調査範囲、希望日を確認して正式に依頼しましょう。
また、調査日までに設計図書や修繕履歴をそろえ、床下や小屋裏の点検口周辺を片づけておくと円滑です。
当日は専門家が目視や計測機器で確認し、一般的な一戸建てなら2時間から3時間ほどかかるでしょう。
その後、数日から1週間程度で報告書を受け取り、不動産会社と共有して修繕や価格設定、説明内容を検討します。

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売却前にインスペクションを実施するメリット

前章ではインスペクションの基本について述べましたが、実際にどのような効果があるのか気になりますよね。
ここでは、売却前にインスペクションを受ける3つのメリットについて解説します。

状態把握と適正価格設定

日常生活だけで基礎や外壁、屋根などの劣化を正確に把握することは難しく、専門的な知識と客観的な確認が必要です。
インスペクションを受ければ、健全な部分と注意が必要な部分を整理でき、建物の状態や修繕の必要性が明確になります。
また、状態が良好なら、周辺の成約事例や立地条件と合わせ、販売価格を決める客観的な根拠になるでしょう。
補修が望ましい箇所が見つかった場合も、修繕してから売るか、現状を説明して売るかを計画的に選べます。
さらに、報告書を不動産会社と共有すれば、修繕費や時期を踏まえた販売計画を立てやすくなる点も利点です。

買主の不安解消と成約率

中古住宅を検討する買主にとって、購入後に修繕が必要かどうかは、購入の判断を左右する重要な情報です。
調査報告書があれば、確認済みの範囲や指摘事項を写真などで把握でき、将来の維持管理を想像しやすくなります。
また、建築士など第三者による調査結果は、売主からの説明に客観性をくわえ、物件への安心感を高めるでしょう。
内覧時から報告書を提示すれば、情報が整理された住宅として理解され、購入判断を進める後押しになります。
さらに、売主と買主が同じ資料を確認することで認識のずれを防ぎ、契約までのやり取りも円滑に進みやすくなるのです。

契約不適合リスクの軽減

契約不適合責任とは、引渡した建物が、契約で定めた種類や品質に適合しない場合に売主が契約内容に応じて負う重要な責任です。
状況によっては、買主から補修を求める追完請求や、代金減額、損害賠償、契約解除を請求される可能性があります。
そこで、売却前に雨漏り跡や基礎のひび割れなどを調査し、契約前に説明しておくことが有効でしょう。
また、シロアリ被害の有無や修繕履歴を報告書で示し、重要事項説明書や売買契約書へ反映することが大切です。
さらに、一定の基準を満たせば既存住宅売買瑕疵保険を利用でき、引渡し後の補修費用へ備えられる場合もあります。

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インスペクションにかかる費用の目安と依頼先

インスペクションを依頼するにあたり、事前にどのくらいの金額がかかるのか知っておくことも大切です。
ここでは、インスペクションにかかる費用の目安と専門家の選び方について解説します。

物件種別による費用相場

基本的な目視調査の費用は、マンションで4万円から6万円程度、一戸建てで5万円から7万円程度が一般的な目安です。
一戸建ては外壁や屋根、床下など確認箇所が多いため、マンションよりも調査時間が長く、料金も高くなる傾向があります。
また、基本料金には面積の上限が設けられ、100㎡を超えると追加費用が発生する場合もあるでしょう。
床下や小屋裏の詳細調査は各2万円から4万円程度、耐震診断は10万円から20万円程度が一般的です。
さらに、ドローンや赤外線カメラによる調査、出張費、報告書作成費が別途必要かも事前に確認しましょう。

専門家の資格要件と違い

宅地建物取引業法に基づく建物状況調査は、既存住宅状況調査技術者だけが実施できる、売却実務で重要な正式制度です。
技術者になるには、一級建築士や二級建築士、木造建築士の資格を持ち、国指定の講習を修了する必要があります。
一方、ホームインスペクターは民間資格を指す場合があり、制度によっては建築士資格を必要としません。
そのため、売却時の重要事項説明に使うなら、建築士免許と既存住宅状況調査技術者の登録確認が欠かせないでしょう。
また、所属事務所や過去の調査実績、報告書の内容も比較すると、依頼先の専門性を判断しやすくなります。

見積もりの比較と補助金活用

複数社の見積もりを比べる際は、金額だけでなく、基本料金に含まれる調査範囲や追加項目をできる限り同じ条件にそろえて確認します。
たとえば、床下や小屋裏への進入、報告書の作成、出張費などが別料金ではないかを確かめましょう。
また、写真付きの詳細な報告書を希望する場合は、事前に見本を確認すると買主への説明に活用しやすくなります。
自治体によっては、中古住宅流通や空き家対策として、調査費の一部を補助する制度もあるでしょう。
さらに、補助金は調査前の申請が条件となる場合が多いため、瑕疵保険への対応と合わせて早めに確認することが大切です。

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まとめ

不動産売却におけるインスペクションとは、有資格の専門家が建物の状態を調べる調査であり、販売活動の前に実施して買主へ適切に結果を説明します。
事前に調査を実施することで、適正な販売価格の設定や買主の不安解消による成約率の向上にくわえ、引渡し後の契約不適合リスクを軽減する効果があります。
費用の目安はマンションで4万円から6万円程度、一戸建てで5万円から7万円程度であり、複数の見積もりや資格を比較して補助金も活用すると良いでしょう。