リースバックとは？メリットや注意点も解説

毎月の住宅ローンの返済が徐々に苦しくなり、最悪の場合は大切なマイホームを手放すしかないと思い詰めてお困りではありませんか。
住み慣れた家から離れるのは精神的にも大きな負担となりますが、自宅を売却してまとまった資金を得つつ同じ家に賃貸として住み続けられる「リースバック」という解決方法が存在します。
本記事では、このリースバックの基本的な仕組みをはじめ、気になるメリットやデメリット、混同されやすいリバースモーゲージとの違いについて詳しく解説いたします。
住宅ローンの返済負担を軽減しつつ、ご家族との思い出が詰まった今の生活環境を維持したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

売却後も住み続けられるリースバックの仕組み

資金繰り対策には主にリースバックなどの手法がありますが、まずはその基本概念からおさえる必要があります。
続いて、リースバックの仕組みや一連の手続きについて解説していきます。

引っ越さない売却とは

リースバックは、自宅を不動産会社などへ売却した後に賃貸借契約を結び、同じ家で暮らし続けられる仕組みです。
通常の売却とは異なり退去や引っ越しが不要なため、生活環境を大きく変えずに資金を確保しやすい方法といえるでしょう。
そのため、売却後は所有者ではなく借主となり、住宅ローンの返済に代わって契約で定めた家賃を毎月支払います。
ローンが残っている場合は売却代金で完済するのが基本で、足りない分があれば自己資金を充てる必要があります。
ただし、売却代金と自己資金を合わせても残債を返せない場合は原則利用できないため、事前にローン残高と手元資金を確認しておくことが重要です。

売却から契約までの手順

まず不動産会社へ相談し、所在地や築年数、住宅ローン残高、希望する家賃の上限など、現在の状況を伝えて査定を依頼します。
一般的には取引事例などから概算価格を出す机上査定をおこない、その後、担当者が建物や周辺環境を実際に確認する訪問査定へ進む流れです。
続いて、正式な売却価格や家賃、契約期間、初期費用などの条件を確認し、内容に納得できれば売買契約と賃貸借契約を結びます。
また、将来の買い戻しを希望する場合は、買い戻し価格や期限も契約前に確認しておきましょう。
決済時には売却代金を受け取り、ローン完済と抵当権抹消を進めたうえで、所有権移転後から借主としての生活が始まります。

売却価格や家賃の重要点

リースバックの売却価格は、通常の売却より低くなる傾向があり、取引事例や建物の状態などを踏まえて算定されます。
これは買主が自由に転売しにくいことや、将来の価格変動リスクを考慮して買取条件を決めるためです。
また、家賃は周辺の賃料相場だけでなく、買取価格と期待利回りから設定されるケースも少なくありません。
たとえば買取価格1500万円、期待利回り8%なら年間家賃は120万円となり、月額では10万円がひとつの目安になるでしょう。
そのため、受取額だけで判断せず、毎月の家賃負担や買い戻しの価格・期限まで確認し、無理なく暮らしを続けられるか考えることが大切です。

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リースバックのメリット

前章ではリースバックの基本的な仕組みについて述べましたが、具体的な利点や懸念点も気になりますよね。
ここでは、リースバックを活用するメリットとデメリットについて解説していきます。

早期資金化などの利点

リースバックは不動産会社などが直接買い取るため、条件が整えば比較的短期間でまとまった資金を受け取れる点が大きなメリットのひとつです。
購入希望者を探す期間が不要なので、住宅ローンの返済や生活資金の確保をスムーズに進めやすいでしょう。
さらに、ローンを完済した後に残る売却代金は原則として自由に使えるため、介護費用や教育費などにも充てられます。
また、引っ越しが不要なので転校や生活圏の変更を避けやすく、荷造りや移転にかかる手間も抑えられるのが特徴です。
所有権移転後は固定資産税の負担がなくなり、広告を出さずに取引できることから、近隣へ事情を知られにくい特徴も利点といえます。

家賃負担などのリスク

リースバックでは住宅ローンを完済しても家賃の支払いが続くため、条件によっては以前より毎月の負担が増える可能性があります。
周辺の賃貸相場より家賃が高いケースもあるので、売却代金を取り崩して支払う場合は資金が何年持つか試算しておくことが大切です。
また、買い戻し価格は売却価格より高く設定される場合があるため、契約前に金額や算定方法を確認しましょう。
一方、定期借家契約では期間満了で原則契約が終了し、再契約できなければ退去が必要になるでしょう。
そのため、長く住みたい方は契約形態や再契約条件に加え、売却後は借主となって自由にリフォームできない点も確認しておく必要があります。

失敗しないための対策法

リースバックを検討するときは複数社へ相談し、売却価格だけでなく家賃や契約期間、諸費用まで同じ基準で比較することが重要です。
とくに、更新を前提とする普通借家契約なのか、契約期間が決まっている定期借家契約なのかは必ず確認しておきましょう。
また、設備が故障した場合の修繕費を誰が負担するかなど、細かな費用条件も契約前に整理しておくと安心です。
さらに買い戻しを希望するなら、価格や期限、再契約条件が契約書に明記されているか確認する必要があります。
将来の年金生活も含めて家賃を払い続けられるか試算し、解除条件や違約金に不明点があれば、契約前に専門家へ相談して内容を理解しておくことが大切です。

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リースバックとリバースモーゲージの比較

ここまでリースバックの特徴や注意点を解説しましたが、類似する別の資金調達制度についてもおさえておきましょう。
最後に、リースバックとリバースモーゲージの違いについて、具体的な項目を挙げながら解説していきます。

資金調達と融資の違い

リースバックとリバースモーゲージは自宅に住みながら資金を得られる点が共通しますが、売却と融資という仕組みの違いがあります。
リースバックは自宅を売却して代金を受け取り、その後は借主として家賃を毎月支払う方法です。
一方、リバースモーゲージは自宅を担保に金融機関から借り入れ、毎月の返済方法は商品によって異なります。
契約者が亡くなった後に自宅の売却などで元金を返済する商品がありますが、返済方法は商品によって異なります。
また、リースバックの資金使途は原則自由なのに対し、リバースモーゲージは生活費など用途が限定される場合があるため、利用前の確認が必要です。

対象者と制度の相違点

リースバックは若い世代でも検討しやすい一方、リバースモーゲージでは満55歳以上など、商品ごとに年齢条件が設けられています。
対象物件にも違いがあり、リースバックは一戸建てや分譲マンション、店舗付き住宅なども相談できるケースがあるでしょう。
一方、リバースモーゲージは土地の価値を重視するため、一戸建てを中心に利用地域が限られることも少なくありません。
また、リースバックでは所有権が買主へ移りますが、リバースモーゲージでは本人のままなので固定資産税の支払いが続きます。
家を将来どう残したいかによって選択肢が変わるため、相続予定の家族とも早めに話し合い、制度の条件を確認しておくことが大切です。

状況別の最適な選び方

住宅ローンの返済負担を軽くしたい方は、年齢条件が設けられることのあるリバースモーゲージより、リースバックを検討しやすい場合があります。
ただし、売却後も家賃は続くため、完済だけを目的にせず、今後の収入で無理なく支払い続けられるかを確認することが重要です。
また、将来の買い戻しを考えるなら、家賃を払いながら必要資金を準備できるか、期限までの家計を見通しておきましょう。
一方、老後資金を補いたい場合は、相続の希望や金融機関の利用条件を踏まえ、リバースモーゲージも比較対象になります。
必要な資金額、毎月の負担、物件の種類、資金の使い道、相続への希望を整理し、自分たちの暮らしに合う方法を選ぶことが大切です。

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まとめ

リースバックとは、自宅を売却して資金を得た後も買主に家賃を支払うことで、退去することなく住み慣れた家にそのまま住み続けられる仕組みです。
短期間での資金確保や引っ越し不要といった多くの利点がある反面、相場より高い家賃負担や契約満了による退去リスクには十分な注意が必要です。
自宅を担保にお金を借りるリバースモーゲージとは対象年齢や所有権の扱いが異なるため、将来の暮らしや目的に合わせて最適な資金調達方法を選ぶと良いでしょう。