不動産の売却について！物件調査の流れや準備も解説

不動産の売却を検討し始めたものの、不動産会社が具体的にどのような物件調査をおこなうのか分からず、不安を抱えてお困りではありませんか。
専門的な調査の目的や必要となる準備を正しく把握しておかないと、後々のトラブルや円滑な売却活動の妨げになるため、事前に全体の仕組みを理解しておくことが大切です。
本記事では、不動産売却時に不動産会社が実施する物件調査の基礎知識から、物件種別で異なる調査内容、当日に向けて準備すべき書類や具体的な流れについて解説します。
これから大切な不動産の売却に向けて、疑問や不安を解消しながらしっかりと準備を進めていきたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却時の物件調査とは？

不動産売却を成功させるために知るべき物件調査には、主に現地調査や法務局調査などがあります。
まずは、物件調査の目的や具体的な確認事項について解説していきます。

調査目的と5つの種類

物件調査は、不動産の物理的な状態と法的な条件を把握し、査定価格や買主への説明内容の根拠を整えるためにおこないます。
事前に情報を整理しておけば、契約内容と現況の食い違いを減らし、売主と買主の双方が納得しやすい取引につながるでしょう。
調査は、事前準備、法務局調査、役所調査、現地調査、インフラ・市場調査の5種類に大きく分けられるのが基本です。
また、それぞれを組み合わせることで、書類では分からない現況や、現地だけでは判断できない法的条件まで補えます。
査定や重要事項説明に必要な材料を集め、物件の特徴と条件を客観的に整理することが、物件調査の大きな役割といえるでしょう。

現地での確認ポイント

現地調査では、図面や登記情報だけでは把握しにくい建物の状態、インフラ、周辺環境、敷地の状況を実際に確認します。
建物は外壁や基礎、屋根、室内の床や建具などを見て、売却時に伝えるべき状態を整理していくことが大切です。
また、水道やガスのメーター、配管や電線の位置を調べるとともに、交通量や騒音、ゴミ置き場など周辺の状況も確かめます。
さらに、境界標やフェンスの位置、隣地からの越境物がないかを確認し、必要に応じて測量を検討する場合もあるでしょう。
こうした現地情報を資料と照らし合わせることで、物件の現況をより具体的に把握でき、買主への説明にも活用しやすくなります。

権利関係と法務局調査

法務局調査では、売主が正当な所有者であることや、売却に影響する抵当権などの権利が設定されていないかを確認します。
中心となる登記事項証明書は、土地や建物の所在を示す表題部と、所有権や担保権を記録する権利部で構成される書類です。
権利部の甲区では所有者などの情報を確認し、乙区では住宅ローンに伴う抵当権をはじめとした設定状況を調べます。
また、公図や地積測量図も取得して現地と照合すると、土地の形状や隣地との関係、建物の配置を確認しやすくなるでしょう。
登記事項証明書などは窓口やオンラインで取得できるため、不動産会社は必要資料を集めながら権利関係を整理していきます。

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物件の種類で変わる？種別ごとの調査内容

前章では調査の基本について述べましたが、物件の種類によって具体的な確認事項は異なります。
ここでは、マンションや土地、一戸建てに応じた調査内容について解説します。

マンションの調査内容

マンションの調査では、室内の状態にくわえて、管理組合の運営や共用部分の管理状況など、建物全体の情報も確認します。
管理規約や使用細則を調べ、ペット飼育の条件、バルコニーや駐車場などの専用使用権と利用ルールを整理することが重要です。
また、エントランスや廊下の管理状態、防犯設備の状況を確認すると、日常の管理状況を把握できます。
さらに、大規模修繕の履歴や長期修繕計画、修繕積立金の状況も調べ、建物が計画的に維持されているかを確認するでしょう。
管理費や修繕積立金の現在額、今後の計画もまとめておけば、買主が購入後の負担を具体的に検討するための情報として役立ちます。

土地売却での必須調査

土地の調査では、境界の状態や建築条件など、現地を見ただけでは判断しにくい内容を資料と照らし合わせながら確認します。
まず、公図や地積測量図をもとに境界標や隣地との境界線、樹木などの越境物を確認し、不明確な場合は測量も検討することが大切です。
また、用途地域や建ぺい率、容積率を調べることで、建築できる建物の用途や規模に関する条件を整理できます。
さらに、接道状況やセットバックの要否を確認し、実際に利用できる敷地の範囲を把握しておく必要があるでしょう。
地盤調査の履歴や地中埋設物、高低差なども確認し、土地の利用計画や査定に関わる情報としてまとめていきます。

一戸建てでの確認事項

一戸建ての調査では、土地の境界や接道状況だけでなく、建物の法的な適合性と現在の状態をあわせて確認していきます。
まず、建築確認済証や検査済証の有無を調べ、新築時に法令に沿った審査や検査を受けているかを確認することが大切です。
また、増築や大規模リフォームの履歴を整理し、登記上の面積や構造と現況に違いがないかを照合します。
さらに、屋根や外壁、室内の状態に加え、給湯器や空調設備などの付帯設備についても詳しく確認するでしょう。
設備保証が残っている場合は引き継ぎの可否も調べておくと、買主へ伝えられる情報が増え、物件の現在の状態を分かりやすく説明できます。

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準備書類と物件調査の全体の流れ

ここまで種別ごとの調査内容を解説しましたが、スムーズに進めるための準備もおさえておきましょう。
最後に、売主の方が準備する書類と物件調査の一連の流れについて解説していきます。

売主への聞き取り調査

売主への聞き取りでは、書類だけでは把握できない物件の履歴や現在の状況を、不動産会社へできるだけ正確に伝えます。
購入時のパンフレットや図面、重要事項説明書、売買契約書があれば、当時の物件情報や権利関係を確認する手がかりになるでしょう。
また、リフォームや増改築、雨漏りへの対応、給排水管や給湯器の交換時期などもわかる範囲で整理しておくことが大切です。
さらに、境界に関する取り決めや周辺環境、町内会のルールなど、書面に残りにくい情報も共有すると役立ちます。
設備の保証内容も含めて早めに伝えておけば、確認項目を絞り込みやすくなり、買主への説明も進めやすくなるでしょう。

事前に準備すべき書類

物件調査を円滑に進めるには、権利関係や物件の状態、税額などを確認できる書類を、可能な範囲で事前にそろえておきます。
共通資料には、登記済証や登記事項証明書、境界確定測量図、境界確認書などがあり、権利や敷地の整理に役立つでしょう。
また、一戸建てでは建築確認済証、マンションでは管理規約や長期修繕計画書など、物件種別に応じた資料も必要です。
さらに、固定資産税の納税通知書や評価証明書があれば、税額や精算内容を確認する際の参考になります。
書類が見当たらない場合は、不動産会社へ早めに相談すると取得先を確認しやすくなり、重要書類も整理しながら準備を進められるでしょう。

調査完了までの時系列

物件調査は、売主への聞き取りと資料確認から始まり、現地調査や法務局・役所での確認を経て、結果を整理する流れが一般的です。
まず、売主から提供された資料や周辺の取引事例を確認し、物件の基礎情報と現地で見るべき項目を整理していきます。
次に、現地で建物や境界標、日当たり、騒音などを確認し、資料との違いや追加で調べる点を把握するでしょう。
その後、法務局や役所で登記情報、用途地域、建ぺい率、インフラの埋設状況などを確認します。
最後に、集めた情報を総合して査定や説明資料へ反映し、不動産会社から売主へ調査結果が共有されるため、売却活動の準備を進めやすくなります。

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まとめ

不動産売却を成功に導く物件調査は、適正な査定価格の算出や契約後のトラブル防止のために極めて重要であり、現地や法務局などで合計5種類の確認作業をおこないます。
実際の調査内容は物件の種類によって大きく異なり、マンションでは管理状況、土地では境界や建築条件、一戸建てでは建物の法的な適合性や状態を詳しく調べます。
物件調査を円滑におこなうためには、売主による正確な情報の提供や必要書類の事前準備が重要であり、これらを整えることで一連の手続きが滞りなく進むでしょう。