住みながら不動産は売却できる？成功のポイントについても解説

今の自宅を売却したいけれど、新居が決まるまでそのまま住み続けることは可能なのだろうかとお悩みではありませんか。
仮住まいを用意して二度も引っ越しをするのは手間や費用がかさむため、できることなら避けたいと思うのは当然のことです。
本記事では、ご自宅に住みながら不動産を売却するための代表的な方法をはじめ、メリットとデメリット、成功させるための注意点について解説します。
費用や労力を抑えながら、スムーズに不動産の売却や住み替えを進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

住みながら不動産を売却する3つの方法

住みながら不動産を売却するには、主に3つの手段があります。
まずは、それぞれの特徴と、具体的な進め方について解説していきます。

売り先行の流れとリスク

売り先行とは、現在の自宅を先に売却し、売却価格や引渡し時期の見通しが立ってから新居を購入する、住み替えでよく選ばれる方法です。
まず不動産会社へ査定を依頼して媒介契約を結び、内覧や条件調整を経て売買契約へ進みます。
そのため、売却代金で住宅ローンを完済できるか把握しやすく、新居の予算も無理なく決められるでしょう。
一方、引渡しまでに新居が決まらなければ、仮住まいと2回分の引っ越し費用が必要になる場合があります。
そこで、買主と早めに日程を共有し、引渡し時期を長めに設定する方法や、決済後も数日間住める引渡し猶予特約を相談し、余裕を持って準備することが重要でしょう。

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅を不動産会社などへ売却し、同時に賃貸借契約を結んで、売却後も同じ家に住み続ける方法です。
まとまった資金を得ながら、子どもの学区や地域とのつながりを維持できるため、すぐに転居したくないご家庭に向いています。
また、所有権が買主へ移ることで、固定資産税や修繕費など、所有者としての負担を減らせるでしょう。
ただし、売却価格は通常の仲介より低くなりやすく、居住中は毎月の家賃を継続して支払う必要があります。
さらに、定期借家契約では期間満了後に再契約できない可能性もあるため、将来の家賃総額や契約期間、再契約、買戻し条件まで契約前によく確認しましょう。

リバースモーゲージ活用

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関から融資を受け、契約終了時に売却代金などで借り入れ金を精算する仕組みです。
一般的には55歳以上などの年齢条件があり、担保評価が安定しやすい都市部の一戸建てを主な対象とする商品が多くみられるでしょう。
また、生活費や医療費など資金用途が限られる場合もあるため、申し込み前に商品内容を確認しましょう。
一方、変動金利の上昇や長寿による融資枠の不足、不動産価格の下落といったリスクも考えられます。
そのため、売却代金で完済できない場合の扱いや、配偶者の居住継続、相続人の同意条件まで含めて、複数の金融機関であらかじめ十分に比較しましょう。

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住みながら売却するメリットとデメリット

前章では代表的な売却の進め方について述べましたが、実際の生活への影響も気になりますよね。
ここでは、住みながら売却する際のメリットと、デメリットについて解説します。

費用を抑えるメリット

住みながら売却する大きなメリットは、売却価格と手元に残る金額を確認してから、新居の具体的な購入予算を決められる点です。
現在の住宅ローンを売却代金で完済できれば、新居のローンとの重複を避け、毎月の支払いを整理しやすくなります。
また、旧居から新居へ直接移れる日程を組めれば、仮住まいの家賃や2回分の引っ越し費用を節約できるでしょう。
さらに、生活基盤を維持したまま販売できるため、空き家の維持費を負担せず、納得できる条件の買主を待ちやすくなります。
そのため、売却後に残す自己資金や新居の諸費用も計画しやすく、住み替え後の家計へ余裕を持たせるうえでもとくに有効でしょう。

売却活動のデメリット

住みながら売却する場合は、購入希望者の内覧が休日に集中しやすく、家族の予定や普段の日常生活を調整する負担が生じます。
室内や収納を見せる場面もあるため、プライバシーへ配慮しながら、見学できる範囲を事前に決めておくと安心です。
また、家具や生活用品が多いと部屋が狭く見え、間取りや収納力など、本来の魅力が伝わりにくくなるでしょう。
そこで、不要品を減らし、水回りや玄関を重点的に清掃すると、生活中でも明るく整った印象を与えられます。
さらに、内覧可能な時間帯をまとめて不動産会社と共有し、大型家具や季節用品を一時保管すれば、普段の暮らしと販売活動を両立しやすくなります。

適した売主の判断基準

住みながらの売却が向いているかは、住宅ローンの残債や売却期限、家族が内覧へ無理なく継続的に協力できるかで判断します。
売却代金でローンを完済してから新居を購入したい方には、資金計画を立てやすい売り先行が適しているでしょう。
また、転勤などの期限がなく、半年から1年ほど余裕を持てる方は、希望条件を保ちながら買主を探しやすくなります。
一方、片づけや日程調整が難しい場合は、先に転居して空き家として売る方法や、不動産会社による買取も選択肢です。
そのため、費用だけでなく家族の負担や希望する売却時期も整理し、不動産会社と家族で販売方法を十分に比較して慎重に選びましょう。

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住みながらの売却を成功させるための注意点

ここまで具体的な手法や利点と欠点を解説しましたが、取引を円滑に進めるためのポイントもおさえておきましょう。
最後に、住みながら売却を成功させるための注意点や、事前準備について解説していきます。

内覧準備と掃除のコツ

内覧前の清掃では、購入希望者が状態を気にしやすいキッチンや浴室、トイレなどの水回りを最優先で丁寧に整えます。
水垢やカビが落ちにくい場合は、専門業者の清掃サービスを利用し、清潔で明るい印象へ仕上げる方法も有効です。
また、収納は内部まで確認されることを想定し、使用量を7割程度に抑えると、容量の余裕を伝えやすくなるでしょう。
入りきらない荷物は一時保管し、床や壁が見える面積を広げることで、部屋をより広く感じてもらえます。
さらに、当日はカーテンを開けて照明をつけ、換気で生活臭を和らげながら、家族全員で来訪時間に合わせて準備すると物件の第一印象もより高まるでしょう。

進行スケジュール管理

売却と新居探しを同時に進める際は、旧居と新居の契約日や決済日、引っ越し日をわかりやすく一覧にして管理することが大切です。
両方の日程を完全に合わせるのは難しいため、売却開始時から複数の進行パターンを想定しておきましょう。
また、売買契約から引渡しまでを長めに設定できれば、新居を探す時間が増え、仮住まいを避けやすくなります。
新居の支払いが先になる場合は、つなぎ融資の金利や手数料、利用条件をあらかじめ確認しましょう。
さらに、予定変更へ備えた予備資金や仮住まいの候補も事前に準備し、家族と不動産会社で進捗をこまめに共有すれば、余裕ある計画が安心につながるでしょう。

契約前の法的確認事項

契約時に引渡し猶予特約を設けると、売却代金の決済後も一定期間は旧居に住めるため、新居への移動日程を調整しやすくなります。
ただし、猶予日数や使用料、期間中に火災や破損が起きた場合の責任を、契約書へ明確に記載する必要があります。
また、鍵の引渡し時期や退去後の確認方法も買主と決め、双方の認識をそろえておきましょう。
一方、旧居を一定の期日までに売却できない場合に新居の購入契約を解除する買い替え特約は、新居の売主へ与える影響を踏まえて慎重に検討します。
さらに、付帯設備表や物件状況等報告書へ不具合を正確に記載し、不動産会社を通じて書面で確認すれば、引渡し後のトラブルを防ぎやすくなるため、慎重な確認が必要でしょう。

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まとめ

住みながら家を売る主な方法には、資金計画が立てやすい売り先行、売却後も家賃を払って住めるリースバック、自宅を担保にお金を借りるリバースモーゲージの3種類があります。
資金の使い道が明確になり住み替え後の家計が安定する利点がある一方、購入希望者の内覧対応や部屋の片づけなど日々の生活において手間がかかるという欠点も存在します。
取引を成功させるためには、水回りの清掃や収納の整理といった内覧準備を徹底し、不動産会社と連携して無理のない日程調整や特約などの法的な確認を進めると良いでしょう。